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本文为福利视频作者原创,未经授权不得转载

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到了17-18赛季,奥卡福在代表76人出场2次后,便被打入了冷宫,直到赛季中期被送到篮网。

奥卡福以为自己的机会来了,但在代表篮网出场26次后,奥卡福又无球可打了。

去年夏天,奥卡福签下了一份5万保障的合同,加盟了鹈鹕。如今,一年过去了,奥卡福用场均8+4的表现,赢得了19-20赛季的参赛证。

那么,您认为23岁的奥卡福还能展现出弱化版邓肯的威力吗?(下图为美媒消息源截图)

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租金回报率这么低,房子还能买吗?_微拍视频

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一、什么是租金回报率

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通常情况下,人们也会将租金回报率称作“租售比”,也就是房屋租金同房屋价钱的比值过程福利视频,简单的计算公式为:税后月租金× 12/购买房屋总价。

租金回报率称作非独动感之星全集

从某种意义上来说,租金回报率是衡量某个楼盘值不值得买、是否值得投资的一个非常重要的指标,而这个指标,也成为房屋价值评估的一个非常重要的参考。

因为,通常情况下,房价自后福利视频是容易被炒作的,容易背离真实需求的,尤其是这些年,更是经常这样,但是,对于一套房子来说,房屋被炒作的可能性比较小,当然,这些年来,一线城市的房租也有被某些长租公寓运营商炒作的痕迹,但是即便炒作之后房屋价格上涨了,其租赁需求还是真实的,这与房价有本质的区别(房价上涨,购买需求被放大),因此,从这个角度看,用租金回报率来衡量房屋是否值得投资,是非常靠谱的。

当然,在实际中,人们在分析房屋是否值得购买的时候,不是单纯的从租金回报角度来分析,为了准确,有的人还会在分析的时候考虑物业费、按揭款的因素,公示如下:

(税后月租金-按揭老老实实动感之星妖精月供款)× 12 /(首期房款+期房时间内的按揭款)

当然了,无论什么样的分析从此以后动感小站视频方法,宗旨还是一样的,就是从投资的角度去考量,多长时间会收回成本。

从租金大事动感之星妖精回报率的分析法角度来看,数值越大,说明依靠租金回收房屋成本的时间越短,房子就越值得投资,反之就刚好相反。

二、主要城市租金回报率现状总之动感之星妖精

既然租金回报率那么重要,那么现在主要城市的租金回报率情况到底如何呢?

上海易居房地产研究院发布了《2019年一季度50城租金收益率研究报告》,对一季度国内经常动感小站小玲房价(房租)比较有代表性的50座城市租金收益率情况,进行了综合对比。

在经过比较之后,发现一个很有意思的现象再说微拍视频,我们大概可以总结为以下三点:

1、租金收益率整体下降。从数据上来看,今年一季度,50城租金收益率为2.4%,环比下降4%,同比下降7%。从概念上我们就能看出来,租金收益率下降,主要有两个原因可能会引起,一是逐步动感小站官网租金下降,二是房价上升,从实际来看,显然,租金收益率的下降,是因为房价的上涨,虽然租金整体也处于上升的水平,但从结果来看,房价上涨显然比租金上涨快。

2、租金收益率总体偏低。从五十城的数据上来看,总体的租金收益率仅为2.4%,这意味着什么呢?就是买一套房子,需要41年多,才能依靠租金来收回处在动感小站小玲成本,显然,这个收益率水平是非常低的,而一线城市的水平仅为1.7%,要知道,如果是买房投资的话,这还不如将买房的钱存在银行,如果是购买理财产品的话,收益会更高。看到这里,大家就会觉得不对啊,在我们的常识里,显然是买房子比存钱划算很多啊,这就是了,我们在下面会继续分析。

3、一个很有意思的现象,就是城市越发达,租金收益率就越低,从数字上来看4个一线城市的平均租金收益率为1.7%,31个二线城市平均租金收益率为2.4%,15个三线城市租金收益率为2.6%,从这个角度来看,是不是一线城市最不值得投资,三线城市最值得买?相信大家都知道,这个结论一定是有问题的,毕竟,所有人都愿意买一线城市的房子,只要是资金允许的话。

三、租金回报率到底靠谱吗?

从上面的分析,我们可以看出,根据租金回报率的数值相互动感小站官网,我们得出了与常识和实际完全相反的结论,那么,到底问题出在哪里呢?

问题出在租金回报率这个指标本身。

大家都知道,人们买房在意的是什么?是房子未来的升值,这才是最主要的投资收益来源,很多投资客从来不在意房租的收入,因此,在实际的房屋投资中,人们是不考虑租金回报率的。

而租金回报率的概念,洽洽又忽略了房价上涨的空间,这是这个指标出问题的一个关键原因。

而另外,还有一个很重要的原因,租金回报率,是一个静态数值,可是,在未来的一段时间内,不仅房价会发生变化,而房租也会发生变化,可是,购房成本却是已经成为历史的数值。举个简单的例子,十年前,用30万元买一套房子,房屋为1200元/月,那么,按照这个数字来计算,租金回报率为4.8,大约20年可以收回投资成本,可是,现在这套房子价格已经涨到了120万元,房租也已经达到每个月5000多元,在过去十年里,依靠租金,房屋成本就已经收回了,而且房价上涨使得房屋升值已经超过了4倍!

很显然,因为忽略了房屋投资最核心的要素亲自动感小站视频,这个租金回报率的指标,根本是不具备参考价值的。

四、租金回报率这么低?房子还能倘然动感小站小玲买吗?

从上面数据上来看,租金回报率这么低,那么到底房子还值不值得买呢?

关于这一点,我们只想屡屡动感之星妖精说,大家看了上面的分析之后,就明白了,这个指标本身就没意义,也就不存在通过这个指标去分析房子值不值得买的问题了。

总体上来看强调动感小站视频,当下的楼市,在严厉的调控之下,逐步稳定,虽然部分地区依旧会热,但是一热就严调,这是不变的,因为国家对楼市调控的思路没有变,“房住不炒”的宗旨没有变。

但是,对于很多手里有闲钱,又有购房资格的人,还是愿意去买房当做投资或保值的渠道,这是无可厚非的,但是,我们还是那句话归齐福利视频,现在不是闭着眼睛买房的时代,需要擦亮眼睛,看清城市、看清形势、看清楼盘,用脑子去选择。

当然,重点不动感小站小玲还是要看需求和能力。

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六年开出上千开始动感之星全集家门店,一年后的计划是门店规模翻倍,“不卖隔夜肉”的钱大妈,快速扩张秘诀何在?其90%门店靠加盟的模式,是否给未来发展埋下隐患?

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靠着一句“不卖隔夜肉”,钱大妈仅用了6年,就在广东地区拿下上千家门店。

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4月初,据自媒体“第三只眼看零售”消息,钱大妈正进行一系列内部调整,包括对内部组织架构的精简合并,同时,尝试在门店层面推行新的合伙人模式,即为门店的核心岗位提供相应的激励。

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这边厢做出调整,另一边,钱大妈扩张步伐不停。有消息称,钱大妈在4月13日进驻上海开出第一家店。钱大妈未来是否会在华东高举高打仍是未知数,但按照其规划,在2020年前门店将达到比如今翻倍的3000家规模。这就意味着,钱大妈将要在两年内继续狂奔开店。

如今翻倍3000家良好动感小站视频

在社区生鲜赛道上,钱大妈始终保持加速扩张的势头,这背后隐藏着怎样的经营秘诀?靠着大规模加盟实现门店扩张的钱大妈,会不会给未来埋下隐患?

“零库存可好动感之星全集”,看上去很美?

钱大妈征服顾客的生鲜或许动感之星全集“生意经”,是从家门口打折开始的。

从2012年成立起,钱大妈定位“家门口的菜市场”,采取“蜂窝战术”占领市场。从分布上来看,钱大妈基本集中在居民社区周边,门店最短距离更从最初的300米缩减至250米。社区密布的店面,营造出顾客触手可及的购买环境。

除了“家门口就能买到菜”的便利性,钱大妈还因主打“不卖隔夜肉”,以及从晚上7点起每半小时打低一折直至免费送的折扣标签而名声大噪。

▲钱大妈发展历程。

大妈总经理冯卫华坦言,因为担心耗损,她一开始并不认同“门店零库存”的模式。但在经营的过程中她发现,钱大妈能根据消费者自动分群而提高效率。“很多消费者会一大早赶来买更新鲜的产品。到了下午,是一些下班的消费群体。而到了晚上,是社区大妈过来捡便宜。7点后的消费群体并不是我们真正要服务的对象,我们会根据三波人把产品做一个合理的分配,要求门店控制7点后的销量占全天销量的10%以内。”

钱大妈一再强调的“零库存”,其实是因为其要求门店做到每日清算。

旗下门店被要求每日下午三点前将隔天的订货单交回给总部,待总部汇总后向供应商下订单,要求其在五点半当真微拍视频前把货品从配送中心送达门店。钱大妈在信息化的投入上一向慷慨。正是得益于自建的仓配系统,所以钱大妈官方声称,从采购、打包、分拣、到店,整个作业过程不超过12个小时。

“零库存”的模式慢说动感之星妖精听起来很美好,但在现实中似乎并不容易实现。

无冕财经(ID:wumiancaijing)研究员走访了广州市内数家钱大妈门店,发现店内商品使动感小站小玲品类确实不少。从鱼肉蔬菜到蔬果酸奶,以及面条馒头等,种类齐全。而据官方披露,目前钱大妈的商品库存中有500多个SKU,门店一般摆放200-300余个商品,未来还会在线上接入帝王蟹和龙虾等高单价的海鲜,以此提高利润率。

门店内每件商品都配有独立的包装,十分整洁。虽然品类比较丰富,但大部分顾客还是按照购买习惯到店买核心你动感小站官网的品类如猪肉和鱼类,临近打折时间,酸奶等货品才陆续被清货。

尽管钱大妈宣称门店从每晚7点开始打折,但在走访过程中,无冕财经(ID:wumiancaijing)研究员发现,门店会根据售卖情况进行提前打折。晚上6点左右,在海珠区钱大妈雅景苑店内,只剩下少量的鱼肉吧哒微拍视频蔬菜和水果。为了尽快清货,店员已经开始以88折叫卖水果。

为了应对少量商品滞销的问题,有些门店会将剩余的商品放到显眼的位置博得销量。晚上8点半,无冕财经研究员来到荔湾区龙津西路的钱大妈店,仍剩余十件左右的熟食,且都被放到了室外的圆桌那么样微拍视频上售卖。这些生鲜商品脱离了冷藏室,令人担心食品新鲜度问题。

除此之外,无冕财经研究员还发现,并非所有钱大妈店都能如官方宣传的那样畅销。

在位于海珠区大江直街上的钱大妈店,前行10米左右就是菜市场,旁边还有不少蔬菜小摊。由于周边肉菜购买的选择较多,不少往来的顾客免不了要进行一番价格对比。

此外,这家钱大妈店面积小,商品也较其他钱大妈店要少,但到了晚上6点前后,店内另外动感小站视频仍剩余过半数的生鲜商品。到晚上7点40分左右,店内较大的货架里,肉类约剩余80%,另一边的素菜也放满了半个货架。尽管当时已经是全场8折的时间段,但滞销货品依然很多,客流量也并不大。

▲海珠区大江直街的钱大妈门店,接近晚上这就是说动感之星全集6点,肉菜剩余80%,图片来自无冕财经。

中国电子商务协会行业专家、新零售专家张健告诉无冕单动感之星全集财经,钱大妈所称的供应链“零库存”其实很难实现,这需要在整体效率提高的前提下才能得到保证,“钱大妈需要把每天打折的产品及赠送的产品占比控制在10%以内,才能在整个供应链条上实现零库存。”

加盟商固然动感之星全集们的担忧

钱大妈迅猛扩张,离不开资本和加盟商怎麽动感小站官网的“加持”。

从300家门店猛涨至800家,钱大妈只用了短短一年。而与其相伴的,还有京东送来的“大礼”。

根据启信宝信息,在钱大妈的投资方名单上,京东旗下的启承资本两次位列其中。在真金白银的投入后,外界都认为京东会将其供应链、城配、金融和O2O能力全部接入钱大妈的渠道。想法很好,但迟迟未能落地。就目前情况来看,京东对钱大妈的融资还是更倾向于财务投资。

对此,张健也认为京东持观望态度,“未来京东会在多大程度上为钱大妈提供各种渠道,取决于钱大妈的发展能否为其提供数据及渠道布局。”

事实上使得动感之星妖精,京东之所以选择钱大妈,很大程度上是看中了它可快速复制的价值。

从钱大妈的开店效率来看,其扩张能力颇为可观莫若动感小站视频。虽然开店体系是“加盟商+店长承包制+城市内部加盟”三种模式并行,但实际上,90%的门店都是加盟店。目前获得官方签约的1508家签约门店中,只有139家直营店,其他都是加盟店。

5月11日,无冕财经研究员从钱大妈主办的招商会上了解到,若要加盟面积在50平方米左右的店面,前期投入大约包含25万元装修设备费,以及7万元加盟费、保证金等。此外,加盟半年后,钱大妈还要收取当日19点前营业额的1%-1.5%作为品牌使用费。网络上提及的对店家的“补贴”不见了踪影,取而代之的是以半年为期的品牌使用费。

▲钱大妈加盟收费情况,来自由动感小站视频钱大妈官网。

招商会上,负责人列出这样一组数据:一家钱大妈的门店大概能够覆盖1000-1500家住户,平均每天门店客流在500-800人。门店开张的三个月内由于蔬菜类不赚钱,主要靠肉类盈利,最好在社区中建微信群,多拓展线上渠道销售。等到经营情况稳定,加盟商平均能有20挨个微拍视频%-25%的毛利。

在可观确定动感之星全集的盈利面前,加盟商自然前赴后继,但赚钱也并非板上钉钉。

加盟商李先生透露, “除非选址非常好,不然别想能够在一两年内回本。”对此,张健也分析指出,钱大妈那里动感小站视频定位是社区店, “首先要开在社区里面,其次就是周边要有不低于1500户家庭,否则就很难盈利。”

李先生怕踩入选址的“坑”,同为加盟商的小文则被同业竞争难住了。“钱大妈没有区域性的保护,不管附近开了多少家钱大妈,官方为了加盟费基本都会批的,同业竞争严重。”这一点,无冕财经在钱大妈招商会上得到了确认。负责人陈先生表示,“我们不会硬性控制每个区域的门店数量,确实避免不了一定程度上的同业竞争。最终结果这还是取决于每家门店的营销策略。”

大妈招商会上,在提到 “示范门店”钱大妈龙口店时,负责人陈先生描述了该门店3个月回本的故事为了福利视频,临近结束,也连带提及了如今生鲜电商入局对它的影响,“毕竟生鲜业态竞争大,以前每日营业额可达3.4万,现在可能就只有1万多。”

门店盈利能力普遍下降,而钱大妈品牌却没有为店主提供抵御“危机”的协助。“2018年之前,总部是有回收门店的政策,但现在已经取消。”当现场有意向的加盟商问及终止营业的事宜时,陈先生显得很坦诚,“若是实在无法经营,可以找人接手门店,若是再不济,就只能选择关店。我们就只能退还4万的保证金,门店里的设备都需要自己处理。”

▲钱大妈加盟模式。

招商会上,陈先生还给出56家的关闭门店数据。然而,这4%的门店比例里,并不包括亏损门店的数量。对具体的亏损情况,钱大妈官方始终闭口不提,网上则不时出现有关“钱大妈铺位转让”的信息。

虽说毛利率能稳定在20%-25%,但部分有意向的加盟商仍表现出担忧。同场有意向加盟的张志表示,“选址要好,铺租还要共总动感小站维持在2万以下,本身就很难找。而且这20%的毛利还未扣除人工、铺租以及水电成本。”再三思量,他还是选择相信品牌影响力,填写了现场所发的加盟意向书,“钱大妈的品牌肯定是有影响力的,不然也不能开出千家门店。”

这边加盟商盈利风险重重,另一边,不断复制模式的钱轰然动感小站大妈发展顺利。

钱大妈官方除了给予品牌使用和人员培训,最大的成本投入就是供应链形成福利视频配送。而在实现规模化之后,供应链成本正不断降低。自媒体“第三只眼看零售”曾以加盟店每月8万元的净利润为基准测算,近540多家加盟店每月可给钱大妈官方贡献大约43万元利润分成,加上数千万元的加盟相关费用,钱大妈官方基本可以实现盈亏平衡。

在这保守估算之外,钱大妈官方的实际盈利更为可观。截至今年4月的数据,钱大妈的加盟店就达到1328家。借助加盟商资金扩店,钱大妈并不会出现重资产的投入除此之外动感小站官网,可见品牌方盈利能力正不断加强。

钱大妈的野心并不止步于广东,如今,它还把目标指向了香港和华东地区。

虽说扩张仍是“试水”动作,但无疑给了钱大妈更多的谈资。“我们在香港已经开出了第二家店,现在正进军有的动感小站小玲华东。”眼前宏伟的扩张计划,让不少意向加盟者心潮澎湃。

比起香港,在被称为“生鲜市场竞争最激烈”的上海抢夺份额,明显更为艰辛。自媒体“第三只眼看零售”采访的相关知情人士就认为,从市场维度考虑,进军上海具有战略意义,但问题在于,上海市场竞争激烈,市内不仅有盒马鲜生,还有近两年来火速蹿红的叮咚买菜。

尽管钱大妈在广东打响了头炮,但要想把模式复制到全国,还有很长两者动感小站视频的路要走。

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